לא השתכנעתם ממשרדי תיווך? האם אתם מעדיפים לדאוג למכירה בעצמכם? רעיון טוב. אבל לפני פרסום המודעה שלכם באתרים, יש שלבים מסוימים שאתם חייבים לדעת.
למה למכור את הדירה או את הבית שלכם בלי תיווך?
למכור את הדירה או את הבית שלכם ללא תיווך מביא יתרון אמיתי בעסקה. דבר ראשון, תוכלו להציג מחיר מכירה נטו וללא עמלות, שתהפוך את המודעה שלכם לאטרקטיבית יותר בהשוואה למודעות מתיווך. הפרש המחיר הזה הוא כבר משמעותי, זה החיסכון שהקונים עושים בקניית דירה ללא מתווך.
לא סוד שכשכל צד חוסך עד 2% ממחיר הנכס של עמלות (שמגיעות בדרך כלל לעשרות אלפי שקלים), הדברים זורמים הרבה יותר טוב, עסקה נטולת תיווך מחזקת את כוח הקנייה של הקונים, ומפנה להם תקציב לרכישת הנכס. כך גדלים הסיכויים לעסקה מהירה במחיר הטוב ביותר. וגם, הקונים מעדיפים לראות אתכם הבעלים ולא מתווך.
דוגמה לחישוב עמלות תיווך בעסקה
עבור נכס ששווה 3,000,000₪, בעמלה של 2%, העמלה תהיה על סך 60,000₪ + מע״מ. על מנת שהמוכר ישיג 3,000,000₪, יש לפרסם את הנכס שלו במינימום 3,100,000₪ עם עמלת התיווך. מצד הקונה שגם יצטרך לשלם 2% ממחיר המכירה (3,100,000₪), העמלה שלו תהיה על סך 62,000₪ + מע״מ. סך הכל 122,000₪ של עמלת תיווך בעסקה.
בלי תיווך, כדי להשיג 3,000,000₪, ניתן להציג אותו ב-3,000,000₪.
מסמכים שחשוב שיהיו לכם ״בשלוף״
תצטרכו להכין מסמכים שונים הנוגעים לנכס. החשובים ביותר הם המסמכים הבסיסיים; תלוש ארנונה, וועד בית, ואם אפשר תוכניות ונסח טאבו ובמקרה הטוב גם שמאות מקצועית. בעזרת שמאי או מודד, תוכלו לדעת בוודאות מה השטח האמיתי של הנכס.
לדוגמה אם עשיתם עבודות שיפוצים, החלפתם חלונות, הרכבתם תריסים חשמליים, בידוד, קירות, רצפה, מטבח חדש... זהו מידע שיעניינו מאוד את הקונים.
7 השלבים למכירת נכס ללא תיווך
להלן השלבים השונים למכירת הבית או הדירה שלכם ללא תיווך. אתם יכולים לעשות הכל בעצמכם, או להחליט להרשם ב-hoomy שתדאג לרוב השלבים חוץ מניהול מו״מ והביקורים.
1. קביעת המחיר הנכון.
האינסטינקט הראשון הוא להסתכל על פרסומות נדל"ן כדי לראות את המחירים של הנכסים דומים בעיר או בשכונה שלכם. זה נותן הבנה על מחיר השוק. עם זאת, כאשר רוב הנכסים נמכרים על ידי מתווכים, המחיר המוצג בדרך כלל כולל את עמלת תיווך המוכר, הוא אינו תואם את מחיר המכירה נטו. אז, אלו הם המחירים המוצגים ולא המחירים האמיתיים, יכול להיות הבדל גדול!
כדי לקבל הערכת שווי מותאמת אישית של הנכס, אפשר בשלב ראשון להשתמש במחשבון שלנו בחינם, אבל אנחנו בוודאי ממליצים לכם לעשות שמאות מקצועית. איש המקצוע ידע לתת הערכה מדוייקת ורשמית. המיקום של הדירה הוא נתון חיוני, אבל זה לא הכל. כמו כן, צריך לקחת בחשבון את כל המאפיינים השונים כדי להעריך את שווי הנכס בצורה מדויקת ככל האפשר: גודל מדויקט, מספר חדרים, קומה, נוף, מצב הנכס, עבודות אחרונות, מעלית, חניה, מצב הבניין, מרתף, תוכניות, פרוייקטים עתידיים, זכויות בנייה נוספים, ליקויים, רישום ועוד...
2. צילום תמונות, ובניית סיור וירטואלי למודעה.
התמונות וסיור הוירטואלי של הנכס הם אלא שימשכו את תשומת הלב של המתעניינים, כי 80% מהבחירה שלהם נעשית בשלב קריאת המודעה. זה מאפשר להם לבצע מיון ראשוני במהירות ויעילות. לכן, תמונות יפות וסיור וירטואלי, מאוד חשובים לפרסום המודעה.
כדי לצלם תמונות איכותיות מבלי להיות צלם, מה שעליכם לעשות הוא לעקוב אחר הטיפים הבאים:
תעשו סדר: רושם הראשוני חיוני למי שיראה את התמונות של הבית. ככל שזה יהיה יותר מסודר, לא עמוס, כך יוכלו הקונים לראות יותר טוב את הפוטנציאל בנכס;
הדליקו את כל האורות: תמונות בהירות ישפרו את הנכס שלכם. בחרו את הזמן המואר ביותר לצלם את התמונות, פתחו את התריסים ואת הוילונות.
קחו צעד אחורה: כדי לגרום לחדרים להיראות מרווחים, צלמו מהפינה, מכניסת החדר או מהמסדרון כדי לקבל כמה שיותר פרספקטיבה. בדקו את איכות התמונות לפני העלאתן.
הביקור הוירטואלי hoomy: הביקור הוירטואלי מומלץ בחום. הרוכשים יכולים לעשות ביקור שלם בכל הבית, לעבור מחדר לחדר, לעלות ולרדת במדרגות, תוך התקרבות לפרטים, מהרצפה ועד התקרה ואפילו לראות את הנוף מהמרפסת. ״הקונים הגיעו והצעתי להם לבוא לראות את הדירה, ענו לי: לא, אנחנו כבר מכירים את הדירה, בוא נשב...״ , ככה יגאל מכר את דירתו ברמת גן בפחות מחודש.
זה חוסך המון זמן, הקונים שיגיעו אליכם לביקור כבר מכירים את הבית היטב. הודות למצלמת התלת מימד, הצלם עורך סיור וירטואלי שמאפשר לקונים לבקר בנכס שלכם מרחוק ולהימנע מעשרות מביקורים מיותרים!
דוגמה לביקור וירטואלי:
3. כתיבת המודעה.
הטקסט שאתם כותבים צריך לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים, תהיו מדויקים והדגישו את היתרונות המרכזיים של הנכס שלכם. הנה כמה דוגמאות: ״דירה שקטה מאוד״, ״פנטהאוז מפואר״, ״דירת גן אוטנטית״, ״מטבח מאובזר״, ״תקרות גבוהות״, ״נוף פתוח״, ״מרפסת שמש״, ״חלונות גדולים״, לציין אם יש מרתף, גג, חניותת מחסן... לדבר על השכונה והסביבה, אם יש קרבה לתחבורה ציבורית או מרכזי בילוי וכו..
אם תבחרו להעלות את המודעה ב-hoomy, אנחנו אחראים לכתיבת המודעה, נתבסס על המידע שמסרתם לנו ובעיקר בסיור הוירטואלי שצילם הצלם שלנו.
4. ניהול אנשי הקשר בקפידה.
לאחר שהמודעה תהיה באוויר, קונים יפנו אליכם. אנו ממליצים לתת עדיפות לתקשורת בכתב באמצעות מייל או הודעות כדי לאפשר לקונים לפנות אליכם בלי להפריע לכם ביום יום עם שיחות טלפון לא מסודרות. נסו להגיב יחסית מהר. רשמו הכל ביומן.
איתנו, תוכלו ליהנות מסינון שיחות. כל שעליכם לעשות הוא לקבוע מועדים לביקורים ביומן ולקבל קונים. את פרטי ההתקשרות, נשלח אליכם.
5. ארגון ביקורים.
כדי להתכונן לביקורים רצוי לעשות סדר וניקיון, פשוט כי זה נראה יותר טוב, הקדישו לכך את הזמן הנדרש. זה יאפשר לקונים לדמיין טוב יותר את עצמם בנכס. אתם יכולים להחליט אם תרצו לארגן בית פתוח (מועד אחד לכל המתעניינים ביחד), או לארגן ביקורים אחד אחרי השני. אנחנו ממליצים להקדיש לפחות 20 דק לכל ביקור אם רווח של כ-10 ד' בינהם. כמובן שזה עניין של זמן אבל עדיף לקבל כל קונה בנפרד על מנת לקבל כמה שיותר הצעות רכישה.
טיפים לפני ביקורים:
פחות רהיטים - עיצוב מינימליסטי עושה רושם של בית גדול ומאפשר לקונה לראות יותר טוב את הפוטנציאל בנכס. נסו להסיר דברים אישיים מידי (תמונות, חפצים, תכשיטים) כדי שהבית יהיה כמה שיותר נטראלי. שיפוצים כלים/קוסמטיקה - צבעו את הקירות, חידשו רובה במקלחת ובמטבח, תריסים... סדר בבית - וודעו שהפחים והכיור ריקים, בלי אבק או בגדים שהזזתם מהמיטה לכיסא. ריח טוב - פתחו חלונות והדליקו מזגן. שעות היום - הראו את הנכס בשעות היום כשיש אור בדירה.
״חשוב להראות את הנכס שלכם בתנאים הטובים ביותר״
במהלך הביקור, תהיו מוכנים לענות על כל שאלות הקונים: סוג חימום, דוד, גודל... לא לשכוח להזכיר את היתרונות של הנכס. חשוב להראות (אם קיימים) את המרתף, החניה, המחסן, את חדר אופניים בבניין... תנו להם את הזמן.
הקונים העתידיים שלכם יאהבו שתספרו להם על השכונה ויתרונותיה: קרבה לתחבורה, חנויות, בתי ספר ומרכזי בילוי בסביבה.
6. ניהול משא ומתן על המחיר.
קונה שרוצה לקנות את הנכס, ישלח לכם בכתב או יעביר לכם בעל-פה הצעת רכישה. אם זה במחיר שצויין במודעה, תשאלו מהי תוכנית המימון שלו כדי לוודא שהכל בסדר. אם זה המצב, כל שעליכם לעשות הוא לקבוע פגישה עם העו״ד להכנת הסכם המכר!
אם הצעת הקונה היא במחיר נמוך יותר מהצפוי, בחנו מחדש את השוק בו אתם נמצאים: אם אתם חושבים שהמחיר שלו נמוך מדי, תוכלו להסביר מדוע ולהציע לו הצעת נגדית נכונה יותר. אלא אם כן יש לכם שמאות מקצועית. במקרה זה, יהיו לכם את כל הטיעונים להסביר לקונה שהמחיר תואם את השוק, ולהזמין אותו להציע הצעה חדשה להשגת עסקה טובה.
7. חתימה על הסכם מכר.
סיכמתם עם הקונה על המחיר ומתי תהיה קבלת המפתח? זה הזמן לחתום איתו על הסכם המכר. לשם כך התקשרו לעורך דין נדל״ן שתבחרו, הוא אחראי לנסח את ההסכם ולוודא שאתם והקונה קיבלתם את כל המסמכים. תצטרכו רק לגשר בין העו״ד שלכם לעו״ד הקונה כדי להכין ולתאם מועד לחתימה על ההסכם.
יחד עם חתימת ההסכם, העו״ד הוא זה שדואג לפעולות שונות מול רשויות המס שיתבצעו לפני ו/או אחרי החתימה, רישום בטאבו וכו…
אם צריך, אנחנו נלווה אתכם עד החתימה.
@hoomy.co.il
Comments