מס רכישה והוצאות נסתרות בקניית דירה - מעודכן ל-2025
- Hoomy
- לפני יומיים
- זמן קריאה 3 דקות
עודכן: לפני יום 1
קניית דירה היא אחת ההחלטות הכלכליות הכי משמעותיות בחיים – אבל רבים שוכחים לקחת בחשבון את ההוצאות הנלוות לעסקה. בין אם זו דירה להשקעה או למגורים, חשוב להכיר לא רק את מחיר הנכס, אלא גם את כלל העלויות הנסתרות – ובראשן: מס רכישה 2025. במדריך הזה נסביר אילו הוצאות מחכות לכם, כמה צפוי לעלות לכם מס רכישה, ואיך להיערך כלכלית לרכישה חכמה.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא תשלום חובה לרשות המסים שמוטל על כל אדם הרוכש זכויות בנדל"ן בישראל. מדובר באחוז מסוים מתוך שווי העסקה, שמשתנה לפי מספר פרמטרים:
האם הדירה היא דירה יחידה או דירה שנייה/שלישית
האם הרוכש הוא תושב ישראל או תושב חוץ
גובה שווי הנכס (לפי מדרגות מס מתעדכנות)
מס רכישה והוצאות
מדרגות מס רכישה 2025 (נכון לינואר)
רוכשי דירה יחידה:
עד 1,978,745 ש"ח – פטור מלא
מ-1,978,745 עד 2,364,490 ש"ח – 3.5%
מ-2,364,490 עד 5,964,835 ש"ח – 5%
מ-5,964,835 עד 17,894,505 ש"ח – 8%
מעל 17,894,505 ש"ח – 10%
רוכשי דירה שנייה ומעלה:
מהשקל הראשון – 8% עד 5.96 מיליון ש"ח
מעבר לכך – 10%
💡 חשוב לדעת: המדרגות משתנות אחת לשנה ולעיתים גם במהלך השנה. מומלץ לבדוק תמיד את הטבלה באתר רשות המסים.
הוצאות נוספות בקניית דירה (מעבר למחיר הנכס)
1. שכר טרחת עורך דין
בישראל, ליווי עו"ד ברכישת דירה הוא לא רק המלצה – זו חובה מעשית ומשפטית. עורך הדין בודק את נסח הטאבו, מאמת את זהות הבעלים, עורך חוזה רכישה, מוודא שאין שעבודים, ומייצג אתכם ברישום הנכס.
עלות ממוצעת: בין 0.5%–1.5% + מע"מ ממחיר הדירה.למשל: על דירה בשווי 2 מיליון ש"ח, תשלמו כ-10,000–30,000 ש"ח לעורך דין.
2. אגרות רישום בטאבו / רמ"י / חברה משכנת
לאחר הרכישה יש לרשום את הנכס על שמכם. כל הליך דורש תשלום אגרה.
עלות טיפוסית:
בטאבו – כ-160 ש"ח
רשות מקרקעי ישראל – כ-300–400 ש"ח
חברה משכנת – תלוי בגוף הרושם ובמורכבות.
3. שמאי מקרקעין (בעסקאות עם משכנתא)
כאשר נוטלים משכנתא, הבנק מבקש להעריך את שווי הנכס בעזרת שמאי מוסמך. מטרת ההערכה היא להגן על הבנק במקרה של מימוש הנכס.
עלות ממוצעת: 1,200–2,500 ש"ח, תלוי במורכבות הדירה ובמיקום.שימו לב – אם השמאי מעריך שווי נמוך מהמחיר שסוכם, הבנק יאשר משכנתא על פי הערכתו בלבד.
4. שכר טרחת מתווך
במידה והשתמשתם בשירותי תיווך – החוק קובע כי על הרוכש לשלם שכר טרחה אם נחתם הסכם. השיעור הנפוץ הוא 2% + מע"מ, אך ניתן לנהל מו"מ.
על דירה של 2 מיליון ש"ח: כ-40,000 ש"ח כולל מע"מ!
מחשבון לדוגמה.
5. עלויות הקשורות למשכנתא
בעת לקיחת משכנתא: פתיחת תיק משכנתא, עמלת מדד, ביטוח חיים ודירה – העלות הכוללת יכולה להגיע ל־10,000–15,000 ש"ח לאורך השנים.
משכנתא מלווה במספר תשלומים ואגרות:
פתיחת תיק: כ-500–750 ש"ח
רישום בטחונות: תלוי בגוף המממן
עמלת פירעון מוקדם, ביטוח חיים, ביטוח מבנה: הוצאות שוטפות שמצטברות לאלפי ש"ח בשנה
עלויות נסתרות שצריך לדעת עליהן
1 - בדק בית / בדיקת ליקויי בנייה
במיוחד ברכישת דירה מקבלן או יד שנייה במצב לא ידוע, מומלץ להזמין מהנדס בדק בית. הבדיקה כוללת בדיקת רטיבויות, בעיות חשמל, קונסטרוקציה ועוד.
עלות טיפוסית: 1,500–3,500 ש"ח
2 - שיפוצים, צבע והובלה
לאחר קניית הדירה – תתפלאו כמה מהר מצטברות עלויות:
הובלה מקצועית: 2,000–5,000 ש"ח
שיפוץ בסיסי (צבע, אינסטלציה, תיקונים): 10,000–30,000 ש"ח
ריהוט חדש או התאמות לנגישות / ילדים: משתנה מאוד לפי צורך
3 - תשלומים לרשות המקומית
במקרים מסוימים – במיוחד ברכישת נכס מיד שנייה – הקונה מתבקש לשלם מראש ארנונה, מים ודמי ועד בית.
4 - תוספת הצמדה אצל קבלנים
אם רכשתם דירה "על הנייר" – המחיר מוצמד למדד תשומות הבנייה, שיכול לייקר את העסקה באלפי ש"ח נוספים עד למסירה.
איך מחשבים את העלות האמיתית של קניית דירה?
אם נסכם: דירה במחיר של 2 מיליון ש"ח, יכולה בפועל לעלות גם 2.2–2.3 מיליון ש"ח לאחר חישוב כל ההוצאות הנלוות.לכן חשוב להיערך מראש – ולא להיתקע בלי תקציב להשלמת העסקה.
איך להיערך נכון?
בנו תקציב שמכיל את כל ההוצאות, לא רק את מחיר הדירה.
התייעצו עם עורך דין ואיש מקצוע לפני החתימה.
השתמשו במחשבונים כמו באתר של רשות המיסים כדי לחשב את מס הרכישה וההוצאות הנלוות מראש.
בדקו מהן מדרגות המס העדכניות נכון למועד הרכישה.
אם הגעתם עד לפה – כבר עשיתם צעד חשוב.
קנייה נבונה מתחילה בתכנון נכון. מס רכישה 2025, הוצאות נוספות ועלויות נסתרות הם חלק בלתי נפרד מהתהליך – אל תתנו להם להפתיע אתכם
אם אתם עדיין מחפשים, בדקו במאגר הדירות ללא תיווך שלנו, לקנות ללא תיווך כבר חוסך לך עשרות אלפי שקלים של ההוצאות הנלוות.
או שלחו לנו ישירות מה אתם מחפשים, ונדעג ליצור איתכם קשר במידה ודירה מתאימה תפורסם באתר
תגובות